O preço das casas vai descer? Opinião de Nuno Sousa

Provavelmente não. Mas continue a ler porque nem tudo são más notícias. No mercado imobiliário residencial há, como em quase tudo, uma ligação direta entre o custo do dinheiro e a aquisição de bens/ serviços. Sendo uma casa um bem muito procurado e uma necessidade básica, quanto menor o custo do dinheiro, maior a procura de casas. Quanto maior a procura de casa, mais elas valorizam, porque a vida é assim, pelo menos neste sistema económico/ financeiro em que vivemos. O custo do dinheiro é relativo para cada pessoa e pode ser maior ou menor por algumas razões: ou há muito dinheiro em circulação e ele baixa o seu valor, ou somos nós que estamos a ganhar muito dinheiro e ele, para nós, também baixa de valor, no sentido que temos muito e podemos gastar mais do que quando temos pouco. Parece óbvio, mas é importante ter isto consciente.

Voltemos ao preço das casas. Já escrevi em momentos anteriores sobre a situação do valor das casas em Portugal. O valor do mercado habitacional no nosso país era cronicamente baixo porque o nosso nível de vida é baixo e porque em tempos houve políticas públicas de construção massiva de casas, nomeadamente no pós 25 de Abril de 1974 (com vista, em parte, aos portugueses que voltaram das ex colónias e que tiveram desenvolvimento por parte do Estado, cooperativas e associações). Este valor de mercado aumentou com a descoberta do país pelos turistas, há cerca de dez anos, impulsionado por algumas medidas públicas de atração de investimento. Nos grandes polos turísticos nacionais o aumento do preço dos imóveis deveu-se, sobretudo, à procura de alojamento por parte de turistas (Lisboa, Porto, Algarve e mais tarde Funchal, algumas zonas dos Açores, etc). Como tínhamos um parque hoteleiro fraco e diminuto, a disseminação de plataformas digitais de alojamento exponenciou os micro hoteleiros (alojamento local criado por qualquer pessoa), o que levou a que um procedimento de investimento lento e caro (hotéis, residenciais, estalagens) passasse a ser um processo muito rápido e barato (no limite, a própria casa era um alojamento). Acrescentemos a existência do espaço Schengen (livre circulação de pessoas em grande parte dos países europeus a partir de 1995), as políticas públicas de reabilitação urbana (impulsionadas a partir do início do milénio), a proliferação de voos baratos, as mudanças de mentalidade das novas gerações (mais ócio e gastos, menos sacrifício e poupança), a baixa criminalidade e (na minha opinião) o mais importante, o nível de vida do país continuar muito baixo relativamente a outros países europeus (Portugal sempre foi dos países mais pobres da UE até à entrada dos países do Leste que, por sinal, começam a ultrapassar-nos nesse indicador). Todas estas situações interligadas levaram a que, nalguns casos, verificássemos um aumento do valor de construção de aproximadamente 500% em cerca de dez anos (exemplos vários de venda de edifícios usados no Centro Histórico do Porto ou Lisboa).

Este enquadramento é fundamental para percebermos onde estamos atualmente. Tudo o que foi explicado atrás, acrescido de um parque habitacional velho, em mau estado e sem condições modernas de habitabilidade (condições térmicas, por exemplo), conjugado ainda com uma crise brutal iniciada há 15 anos e que levou a muitos anos de desinvestimento em habitação nova, levou a uma escassez considerável de casas com condições modernas. Acresce a isto uma população que tem dinheiro (porque está em pleno emprego), poupou mais do que o normal nos confinamentos, com empregos cada vez mais qualificados (mais bem pagos) e que consegue créditos habitação taxas de juro efetivas de 1% ou menos (ate há 6 meses). Mais uma vez, o dinheiro parece relativamente barato…

Assim sendo, nas casas novas, dificilmente haverá descida de preço. Ainda mais porque as casas que estão a ser construídas agora estão praticamente todas vendidas (foram vendidas antes de serem construídas). O aumento das taxas de juro (o dinheiro vai ficar mais caro) vai diminuir a procura de casas, mas a verdade é que os investidores também vão parar de construir tanto. Façam um exercício de ir ao ponto mais alto da vossa cidade e tirem uma fotografia panorâmica. Daqui a 2 ou 3 anos voltem a esse local e comparem a quantidade de gruas que veem no horizonte e provavelmente verão consideravelmente menos. Acrescente-se ainda o aumento do custo de construção (por via de regulamentos mais exigentes e por via da inflação) e a certeza é quase absoluta.

Outro assunto, são as casas usadas. Dificilmente não haverá uma quebra do valor das casas usadas. A perceção do valor de quem as tem é menor do que quem compra uma casa agora ou há poucos anos. O gasto foi há muitos anos e as perdas (ou não ganhos) que possam advir (o tempo custa dinheiro literalmente) são psicologicamente mais fáceis de aceitar. Quem pagou 100 000,00 € por uma casa há 15 anos não tem uma perceção de perda de dinheiro se a vender pelo mesmo valor (ou pouco mais) agora. E se precisar do dinheiro vai vender.

O ano de 2023 vai ser muito desafiante para as famílias. Um eufemismo atualmente muito usado a nível corporativo que simplesmente significa que vêm tempos difíceis, de dificuldades, gerados pela incerteza do resultado da guerra na Ucrânia e os seus danos colaterais e, acima de tudo, pela alta inflação esperada. O rendimento real das pessoas vai cair e, pelas razões referidas, teremos um abrandamento na construção e na venda de casas. E uma muito provável diminuição do valor de venda das casas usadas (muito diferente do crash que alguns advogam). Como em tudo na vida, as dificuldades trazem oportunidades e é aí que particulares e investidores devem estar atentos, porque essas oportunidades vão surgir de certeza. Para quem, infelizmente, vive do trabalho e não tem condições de efetuar investimentos e apenas quer comprar uma casa para viver, deve lembrar-se que a economia é feita de ciclos e, com o aumento de juros decretado pelo Banco Central Europeu para controlar a inflação, virá uma recessão e, provavelmente, depois de controlada a inflação, haverá uma diminuição das taxas de juro para impulsionar a economia e sair da recessão… Assim tem sido sempre e provavelmente assim será.